La succession du patrimoine immobilier est souvent la cause de nombreux conflits entre les héritiers. Des mésententes entre les membres d’une même famille qui se divisent sur le partage d’un bien immobilier laissé en héritage par un proche. Cette situation peut être évitée avec la création d’une société civile immobilière familiale qui permet d’anticiper la succession de la meilleure des manières. Pour la succession, voici tous les avantages d’opter pour une SCI familiale.
Une solution alternative contre les inconvénients de l’indivision
La SCI familiale est une entreprise créée par des associés issus d’une même famille pour l’acquisition, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. À ce titre, le régime de la SCI familiale se rapproche de celui de l’indivision du fait que plusieurs personnes deviennent propriétaires d’un même bien immobilier. Cependant, la SCI familiale permet d’éviter les inconvénients du régime de l’indivision.
Contrairement au régime de l’indivision dans lequel l’accord de tous les propriétaires indivis est requis pour la prise de décision, la SCI offre un mode gestion plus simple. La gestion des biens de la SCI familiale est assurée par un gérant dont les prérogatives de son emploi sont établies par les statuts de la société. Les blocages qui peuvent naitre des désaccords entre les propriétaires sont réglés en assemblée générale, car toutes les éventualités sont prévues par les statuts en vue de leur résolution.
Ainsi, lorsqu’un héritier souhaite céder ses parts d’héritage afin d’obtenir de l’argent pour suivre une formation ou financer un projet, cela n’entraine pas la vente des biens immobiliers. Ses parts sociales sont vendues et il entre en possession de son argent. La conservation du patrimoine immobilier après la succession est donc assurée avec la SCI familiale.
Les avantages fiscaux de la SCI familiale pour la succession
La SCI familiale est une très bonne alternative pour diminuer les dépenses fiscales liées à la succession. Parmi les avantages fiscaux de la SCI familiale dans le cadre d’une succession, nous pouvons citer :
- La réduction des droits de mutation ;
- Le bénéfice des abattements successifs pour les donations ;
- La faible taxation de la transmission de parts sociales dans la succession ;
- La flexibilité en matière de fiscalité.
La valeur des parts de la SCI familiale est calculée en fonction des dettes de la société. Lorsque cette dernière est endettée, les droits de mutation à payer en cas de donation ou de succession sont réduits. De même, les donations des parts sociales des associés de leur vivant à leurs héritiers permettent de bénéficier des abattements successifs. Ainsi, il est possible de transmettre le bien immobilier sans payer les droits de succession.
La protection du concubin survivant
En principe, le concubin survivant n’a pas le droit d’hériter du patrimoine immobilier de défunt. Grâce à la constitution d’une SCI familiale, il est facile de contourner cette réalité en offrant une protection au partenaire survivant. Le démembrement croisé des parts sociales de la SCI assure cette protection. Il constitue à répartir la nue-propriété et l’usufruit des parts sociales entre les concubins de la manière suivante :
- Un des concubins détient 50 % des parts sociales en nue-propriété et 50 % en usufruit ;
- L’autre concubin détient l’inverse soit 50 % des parts sociales en usufruit et 50 % en nue-propriété.
Lorsque l’un des concubins décède, le survivant conserve l’usufruit qu’il détenait et récupère automatiquement la pleine propriété des parts sociales dont il était le nu-propriétaire. Même s’il n’hérite pas du bien immobilier, il en garde l’entière jouissance.
Il est possible d’insérer dans les statuts de la SCI familiale qu’au décès d’un associé, ses parts soient transmises au concubin survivant. De même, lorsque la SCI est constituée par deux concubins ayant des enfants dans une union précédente, les statuts peuvent prévoir la continuation de la société avec le seul conjoint survivant. Il devient l’associé unique et ne peut être contraint par les héritiers du défunt de quitter la SCI.
